С какво помагаме
- Покупко-продажба на имот: проверка на собствеността и тежестите, предварителен договор, нотариален акт, капаро и задатък.
- Дарение, замяна, прехвърляне срещу издръжка и гледане, учредяване на право на ползване и на строеж.
- Разваляне, унищожаване и обявяване на нищожност на сделки (измама, заплашване, недееспособност, неизпълнение).
- Съдебна и доброволна делба на съсобствен или наследствен имот.
- Ревандикационни и негаторни искове: връщане на владението, спиране на пречки от съседи, спорове за граници.
- Придобиване по давност и констативни нотариални актове.
- Етажна собственост: общи събрания, ремонти, неплащащи собственици.
Какво да подготвите за първата среща
- Документът за собственост: нотариален акт, договор, решение на поземлена комисия, съдебно решение или удостоверение за наследници.
- Скица или схема от кадастъра и данъчна оценка, ако имате.
- Предварителен договор, разписки за капаро, кореспонденция с другата страна.
- При наследство: удостоверение за наследници, завещание, актове за смърт.
- Снимки на имота или на спорната граница, ако спорът е фактически.
- Ако вече има дело или нотариална покана: всички книжа с датите на връчване.
Срокове, които е добре да знаете
10 години непрекъснато владение или 5 години при добросъвестно владение на правно основание е давността за придобиване на недвижим имот. Владението трябва да е явно, спокойно и непрекъснато.
3 години е давността за иск за унищожаване на договор, сключен при грешка, измама или заплашване. Срокът тече от откриването на грешката или измамата, съответно от прекратяването на заплашването.
Преди сделка: проверката за тежести (ипотеки, възбрани, искови молби) се прави в Имотния регистър по партидата на имота и на продавача. Правим я преди подписване на предварителния договор, не в деня при нотариуса.
При сделки с имоти най-скъпите грешки стават преди нотариуса: капаро без договор, купуване от само един от наследниците, непроверена ипотека. Обадете се, преди да дадете пари.
Често задавани въпроси
Какво проверява адвокатът преди покупка на имот?
Дали продавачът е собственик и на каква част, историята на прехвърлянията назад във времето, дали има ипотеки, възбрани, вписани искови молби или договори за наем, дали има съответствие между документа и кадастъра, дали има неплатени данъци и такси и дали в имота не живее някой със запазено право на ползване. При наследствен имот проверяваме всички наследници и дали има завещание.
Каква е разликата между капаро и задатък?
В практиката думите се използват като синоними, но правното значение е в договора. Задатъкът по закон има двойна функция: ако купувачът се откаже, го губи; ако продавачът се откаже, връща двойния размер. Затова предварителният договор трябва да казва ясно какво е платеното и какво става при отказ на всяка от страните.
Съсобственик съм и другите не искат да продаваме. Какво мога да направя?
Никой не може да бъде принуден да остане в съсобственост. Ако не се постигне доброволна делба, съдът извършва съдебна делба: имотът се разпределя между съсобствениците, а ако е неподеляем, се изнася на публична продан и цената се разпределя по дялове. Делбата е двуфазно и по-дълго производство, затова първо опитваме споразумение.
Съседът е застроил част от моя имот. Какъв е срокът?
Искът за защита на собствеността не се погасява по давност, но съседът може да е придобил частта по давност, ако я е владял явно и непрекъснато повече от 10 години. Затова е важно да реагирате рано с писмено възражение и, ако трябва, с иск. Носете скица от кадастъра и снимки.
Може ли да се развали дарение или прехвърляне срещу гледане?
Дарението може да бъде отменено в ограничени случаи, например при отказ на надарения да даде издръжка на дарителя, който се нуждае от нея, в едногодишен срок от узнаването. Договорът за прехвърляне срещу издръжка и гледане се разваля, ако приобретателят не изпълнява задълженията си. Доказването е по свидетели и документи, затова пазете доказателства за това кой какво е правил.